- Travaux qui changent l'aspect extérieur ou petites constructions : déclaration préalable.
- Constructions et agrandissements plus importants : permis de construire.
- Entretien à l'identique et travaux intérieurs qui ne changent pas l'extérieur : en général, aucune démarche.
- Dans tous les cas, commencez par interroger votre mairie : son plan local d'urbanisme (PLU) peut imposer des règles en plus.
01Trois cas possibles
Avant des travaux sur votre maison ou votre terrain, il y a trois situations :
- Aucune formalité : petits travaux d'entretien, réparations à l'identique, aménagements intérieurs sans changement de l'extérieur.
- Déclaration préalable (DP) : pour les petites constructions et les travaux qui modifient l'aspect extérieur (fenêtres d'un autre modèle, toiture, façade…). C'est une démarche simple, avec une réponse sous un mois en général.
- Permis de construire (PC) : pour les constructions neuves et les agrandissements plus importants. Le dossier est plus complet et la réponse prend environ deux mois pour une maison.
Les seuils se calculent en surface de plancher (surface des pièces closes et couvertes, sous plus de 1,80 m de plafond) ou en emprise au sol (l'empreinte de la construction vue du ciel, débords compris). C'est la plus grande des deux qui compte.
02Le tableau des travaux courants
Ce tableau correspond au cas général. En secteur protégé (voir plus bas), les règles sont plus strictes.
| Travaux | Aucune formalité | Déclaration préalable | Permis de construire |
|---|---|---|---|
| Abri de jardin, garage ou carport indépendant | jusqu'à 5 m² | de 5 à 20 m² | plus de 20 m² |
| Agrandissement, véranda, surélévation (en zone urbaine d'un PLU) | — | jusqu'à 40 m² (*) | plus de 40 m² |
| Agrandissement, véranda, surélévation (hors zone urbaine) | — | jusqu'à 20 m² | plus de 20 m² |
| Piscine enterrée non couverte | bassin jusqu'à 10 m² | de 10 à 100 m² | plus de 100 m² |
| Terrasse de plain-pied | oui | en secteur protégé | — |
| Fenêtres, portes, volets | remplacement à l'identique | autre modèle (forme, couleur, matériau) | — |
| Toiture | réparation à l'identique | autre matériau, autre couleur, pente modifiée, fenêtres de toit | — |
| Ravalement, peinture de façade | à l'identique | changement de couleur ou de matériau, secteur protégé, ou si la commune l'impose | — |
| Isolation par l'extérieur | — | oui | — |
| Panneaux solaires sur le toit | — | oui | — |
| Clôture, mur | en général | en secteur protégé, ou si la commune l'impose | — |
(*) Entre 20 et 40 m², un permis de construire est quand même nécessaire si l'agrandissement porte la surface totale de la maison à plus de 150 m².
03En Bretagne : attention aux secteurs protégés
Beaucoup de communes bretonnes ont un patrimoine protégé : centres anciens, bourgs de caractère, abords d'églises, de chapelles ou de manoirs classés, sites du littoral. On parle de secteur protégé :
- les abords des monuments historiques (souvent dans un rayon de 500 mètres autour du monument) ;
- les sites patrimoniaux remarquables ;
- les sites classés ou en cours de classement.
Dans ces secteurs, les seuils sont plus bas (un agrandissement passe au permis dès 20 m²), certains travaux d'habitude libres demandent une déclaration (terrasse, clôture, ravalement), et l'Architecte des Bâtiments de France donne son avis. Il peut demander des matériaux traditionnels : ardoise naturelle, enduit à la chaux, menuiseries en bois… Les délais de réponse sont aussi plus longs.
Comment savoir si vous êtes concerné ? Posez simplement la question au service urbanisme de votre mairie : c'est le plus sûr.
Tout est détaillé dans notre guide travaux en secteur protégé.
04Comment faire la démarche
- Se renseigner à la mairie sur le plan local d'urbanisme (PLU) : il peut fixer des règles de hauteur, de distance avec les voisins, de matériaux ou de couleurs.
- Remplir le formulaire officiel (déclaration préalable, ou permis de construire pour une maison individuelle) et joindre les plans demandés : plan de situation, plan de masse, photos, etc.
- Déposer le dossier : en ligne si votre commune le propose (c'est le cas de la plupart), par lettre recommandée, ou directement à la mairie.
- Attendre la réponse : 1 mois pour une déclaration préalable, 2 mois pour le permis d'une maison, davantage en secteur protégé. Si le dossier est incomplet, la mairie vous le signale dans le premier mois et le délai repart quand il est complet.
Un architecte est obligatoire pour un permis de construire lorsque la maison dépasse 150 m² de surface de plancher (après travaux, pour un agrandissement). Il ne l'est jamais pour une déclaration préalable.
05Après l'accord : affichage et délais
- Affichez l'autorisation sur le terrain, sur un panneau de plus de 80 cm, lisible depuis la rue, pendant toute la durée du chantier.
- Les voisins ont 2 mois à partir du premier jour d'affichage pour contester. Beaucoup de particuliers attendent la fin de ce délai avant de commencer.
- L'autorisation est valable 3 ans : les travaux doivent commencer dans ce délai, et ne pas s'arrêter plus d'un an. Elle peut être prolongée sur demande.
- À la fin des travaux, déclarez leur achèvement à la mairie. Une construction ou un agrandissement peut aussi entraîner une taxe (taxe d'aménagement) et une hausse de la taxe foncière.
06Et si on fait les travaux sans autorisation ?
Construire ou modifier sans l'autorisation nécessaire est une infraction. La mairie peut dresser un procès-verbal, et le propriétaire risque une amende et une obligation de mettre en conformité, voire de démolir. Les ennuis arrivent souvent plus tard, au moment de vendre la maison : le notaire vérifie les autorisations, et des travaux non déclarés peuvent bloquer ou faire baisser la vente.
Si des travaux ont déjà été faits sans autorisation, il est souvent possible de régulariser en déposant le dossier après coup : renseignez-vous auprès de votre mairie.
07Le rôle de votre artisan
Un artisan expérimenté connaît bien ces règles et peut vous dire, dès le devis, si vos travaux demandent une démarche. Il peut vous aider à préparer le dossier (descriptif, choix des matériaux, photos), et une entreprise peut même déposer la demande avec l'accord du propriétaire.
Notre conseil : ne commencez jamais les travaux avant d'avoir l'autorisation, et vérifiez que l'entreprise a bien une assurance décennale pour les travaux de construction.
